Vedlikeholdsplan for eiendom: årshjul måned for måned
Forebyggende vedlikehold er billigere enn å reparere. Her er årshjulet vi bruker, med hva som bør gjøres hver måned gjennom året.
Hvorfor et årshjul, og ikke bare en liste?
Vedlikehold har en rekkefølge som er bestemt av klimaet, ikke av hva som står øverst på lista. Takrenner må renses etter at løvet har falt, men før det fryser. Maling må skje når det er varmt nok. Utekraner må tømmes før første frostnatt, ikke etter.
Et årshjul flytter arbeidet fra å være reaktivt til å være planlagt. Det er den eneste virkelige måten å spare penger på vedlikehold, for forskjellen mellom å rense en takrenne og å utbedre en vannskade er ikke noen få prosent. Den er en faktor.
Årshjulet måned for måned
Januar og februar
Vinterdrift og skadekontroll
- Snø og is på fortau, trapper og innkjørsel, med strøing når det er glatt
- Sjekk at snø ikke ligger mot fasade eller over sluk
- Se etter istapper og snøoverheng ved takkant
- Kontroller at rømningsveier og branndører ikke er blokkert av snø
- Følg med på fuktflekker innvendig, de dukker opp under snøsmelting
Mars
Opprydding etter vinteren
- Fei opp strøsand før den havner i slukene
- Gå en runde og noter frostskader på asfalt, kanter og trapper
- Kontroller utelys, det er nå du oppdager hva som gikk i vinter
- Sjekk taket for løse takstein eller beslag etter vind og snølast
April
Vårbefaring og fasade
- Full runde rundt bygget med notatblokk, dette er årets viktigste befaring
- Rens takrenner og nedløp for løv og grus fra vinteren
- Sjekk fuger, murpuss og malingsflater for sprekker
- Kontroller drenering og at vann renner bort fra bygget, ikke mot
- Start opp vanning og planlegg sesongens hagestell
Mai og juni
Utvendig arbeid og grøntanlegg
- Første plenklipp, og deretter fast intervall gjennom sesongen
- Kantklipp, luking og beskjæring av busker langs gangveier
- Maling og overflatebehandling, nå er temperaturen riktig
- Sjekk lekeplassutstyr og utemøbler for slitasje og skader
- Spyl ned fasader og inngangspartier der det er grønske
Juli og august
Drift og de større jobbene
- Fortsett plenklipp og hagestell
- Legg de store vedlikeholdsjobbene her, det er tørt og folk er bortreist
- Kontroller ventilasjon og skift filtre
- Inngå vinteravtale nå, de seriøse leverandørene fylles opp i september
September
Forberedelse til høst
- Siste plenklipp og nedklipping av stauder
- Sjekk at utekraner er stengt og tømt før frosten
- Test utelys og sensorer før mørketiden setter inn
- Bekreft at brøyteavtalen er signert, med terskel og responstid på plass
Oktober
Løv og vanninntrengning
- Takrensk og rens av takrenner og nedløp, dette er den viktigste jobben i høst
- Rens sluk og kummer på gårdsplass og i garasjenedkjørsel
- Fjern løv fra trapper og gangveier, vått løv er like glatt som is
- Kontroller tetningslister på ytterdører
November
Vinterberedskap
- Kjør en ny runde på takrenner, resten av løvet har falt nå
- Sett ut strøkasser og fyll dem
- Klargjør snøutstyr og avtal hvor snøen skal deponeres
- Sjekk at frostsikring på rør i uoppvarmede rom fungerer
Desember
Drift og oppsummering
- Løpende snø og strøing
- Ekstra renhold i inngangspartier, salt og grus bæres inn
- Oppsummer året: hva ble utsatt, og hva må inn i neste års budsjett
De tre jobbene som betaler seg mest
Hvis du bare får gjennomslag for tre poster i budsjettet, ta disse:
- Takrenner og nedløp, to ganger i året. Tett nedløp sender vann ned fasaden eller inn i konstruksjonen. Dette er den billigste jobben med den største nedsiden hvis den ikke gjøres.
- Drenering bort fra bygget. Vann som samler seg langs grunnmuren blir fuktproblem i kjelleren. Sjekk fall og at vann faktisk renner vekk, ikke bare at slukene finnes.
- Strøing av trapper, ikke bare brøyting. Fallskader i trapper er den vanligste personskaden på en eiendom om vinteren, og ansvaret ligger hos laget.
Skriv ned det du gjør
Et årshjul uten logg er en intensjon. Fører du opp dato og hva som ble gjort, får du tre ting: dokumentasjon i en eventuell skadesak, et grunnlag for neste års budsjett, og en overlevering som fungerer når styret skifter.
Det trenger ikke være avansert. Et regneark med dato, oppgave og hvem som utførte den er nok. Poenget er at det finnes.
Kort oppsummert
Vår og høst er de to viktigste befaringene. Takrenner renses i oktober og november. Vinteravtalen inngås i august, ikke i november. Maling gjøres i mai og juni. Og alt som gjøres, skrives ned.
Vil du at noen andre skal holde årshjulet for deg, er det i praksis det driftspakkene våre gjør. Skal du hente inn tilbud fra flere, se guiden om å velge vaktmestertjeneste.
Trenger du hjelp med dette i praksis?
Delsbekk AS holder til i Oslo og tar oppdrag for borettslag, sameier og næringseiendom. Ring +47 468 31 612 eller send en forespørsel, så tar vi en gratis befaring.